「農地に家を建てたい」
「耕作していない農地に太陽光パネルを設置したい」
「農地転用はどうやるの？」
あなたには、このような農地に関する悩みがありませんか？
はじめまして。
福島県郡山市の行政書士 宮﨑と申します。
この記事では、農地について定めている農地法から、農地を他の目的に使用するために必要となる農地転用申請までを、できるだけ分かりやすく解説しています。
また、弊所の特徴についてもくわしくお伝えしていきます。
農地転用をお考えのあなたにとって、この記事が少しでもお役立てば幸いです。
それでは、どうぞ。
1.農地を転用するとは？
2.第4条と第5条の違い
3.農地転用の要件
4.農地転用の窓口と処理期間
5.必要書類
6.お客様の声
7.料金表
8.サービスの流れ
9.よくあるQ＆A
10.最後に
11.資格者のご紹介
12.お問い合わせ
1.農地を転用するとは？
“農地を転用する”ということは、農地を農地以外の目的に使用することを指します。例えば、農地を宅地にして家を建てたり、駐車場にしたり、あるいは雑種地にして太陽光パネルを設置する、といった場合です。
農地法では、農地を転用する者は、原則として、都道府県知事の許可を受けなければならないとしています。
万が一、違反転用や虚偽の内容で許可を受けた場合には、3年以下の懲役又は300万円以下の罰金を科される可能性があります。
もっとも、転用しようとする農地が市街化区域内にある場合は許可を受ける必要はなく、農業委員会への届出で足ります。（農地法 第4条第1項第7号、第5条第1項第6号）
“市街化区域”とは、すでに市街地になっている地域や、これから市街化を計画している地域のことをいいます。（都市計画法 第7条）
また、農地が農用地区域内にある場合は、あらかじめ農用地区域から除外しておかなければなりません。（これを“農振除外”といいます。）
なぜなら、農用地区域内の農地は農用地として利用すべきであり、原則として農地転用が認められていないためです。
ちなみに、“農用地”とは、耕作の目的または養畜のための採草もしくは家畜の放牧の目的として利用すべき土地のことをいいます。（農業振興地域の整備に関する法律 第3条）
ところで、農地は現況主義であるといわれています。これは、農地であるかどうかは土地の現在の状況を客観的に判断するというもので、登記簿の地目で判断するのではないとされています。
したがって、長年にわたり耕作されず、また今後耕作をしようとしても現実的に難しいような場合、農地転用許可ではなく“非農地証明”を出してもらうことになります。非農地証明とは、現状農地とはいえないので、農地法の適用外であることを農業委員会が証明するものです。
2.第4条と第5条の違い
農地法では、農地転用について第4条と第5条において定められています。では、第4条と第5条の違いはどこにあるのでしょうか？
●第5条｜農地の転用に権利の設定や移動をともなう場合（例：他人の農地を購入して家を建てる）
このように、自分の農地を自分で転用する場合（自己転用）は4条、売買による所有権の移動や使用貸借、賃貸借など、権利の移動や設定がともなう転用は5条によりそれぞれ規制されます。
3.農地転用の要件
転用許可が認められるには、一定の要件（基準）を満たす必要があります。その基準は、「立地基準」と「一般基準」に大きく分けられます。
●立地基準｜農地区分によって判断する基準。農地は5種類に分類される。
（1）農用地区域内農地
（2）甲種農地
（3）第1種農地
（4）第2種農地
（5）第3種農地
（1）から（3）は、原則として転用が認められません。（4）は、一定条件を満たせば転用が認められます。また、（5）については原則許可となります。
●一般基準｜土地の効率的な利用の視点で判断する基準。
具体的には、生産性の高い優良な農地であったり、良好な営農条件を備えている農地などは、原則として転用が認められません。
また、転用の目的である事業計画を確実に実行することができない状況であったり、転用することによって周辺の農地に支障が生じるような場合にも、許可はできないことになっています。
4.農地転用の窓口と処理期間
農地転用の窓口は、各市町村の農業委員会となっています。提出された書類は、農業委員会で確認後、県の担当部署に送られます。（知事許可案件）
ただし福島県では、一部の市町村に4条及び5条に関する県の許可権限が移譲されています。下表をご確認ください。（2023年3月現在）
| 申請区分 | 市町村名 |
| 4ha以下 | 福島市、二本松市、本宮市、郡山市、白河市、いわき市、 須賀川市、相馬市、会津若松市、喜多方市 |
| 2ha以下 | 伊達市、桑折町、大玉村 |
| 30a以下 | 南会津町、檜枝岐村、西会津町 |
| 30a以下で次の場合
・農業用施設
・集落接続 ・非線引都市計画用途地域 ・一時転用 |
南相馬市、玉川村、平田村、古殿町、 棚倉町、矢祭町、塙町、鮫川村、泉崎村 富岡町、川内村、浪江町、西郷村、矢吹町 田村市、会津坂下町、中島村 |
また、3条許可については、すべての市町村に許可権限が移譲されています。
申請してからどのくらいで許可、不許可の判断がされるか（標準処理期間）ですが、おおよそ4～6週間といったところです。書類の作成や準備も含めると、2か月程度は必要になるでしょう。
したがって、時間には余裕を持っておく必要があります。
5.必要書類
転用目的が一般住宅建築とした場合を例に、下記に必要書類をまとめました。
- 申請書
- 委任状（行政書士に依頼する場合）
- 土地登記簿謄本（法務局より取得）
- 公図（法務局より取得）
- 位置図（1/50000程度）
- 案内図（1/2000程度）
- 土地利用計画平面図（建物の配置、排水経路などが分かるもの）
- 建物平面図及び立面図
- 事業資金証明書（残高証明書や融資証明書）
- 土地選定理由書（2種農地の場合）
※ 申請地域や転用目的によって必要書類が異なる場合がありますので、申請をする際は事前に必ず農業委員会に確認してください。
6.お客様の声
弊所にご依頼いただいたお客様から大変うれしいお言葉をいただいております。貴重なご意見、ご感想をありがとうございます。
Q.依頼する前の悩みは？
農地転用が初めてであり、手続きの流れや申請書類の作成など、農業委員会とのやりとりに不安を抱えていました。
Q.弊所を知ったきっかけは？
Googleで地元の行政書士を検索し、ホームページを拝見しました。
先生の自己紹介や各手続きについて詳細に記載されており、親身に対応してくださる先生だと好印象を受けました。
Q.なぜ他事務所ではなく弊所に依頼を？
同業者様からも見積書をいただきましたが、貴事務所様のサービス価格が弊社の事業計画に見合う金額でした。
先生にお会いし、ホームページで受けた印象と変わらず、気さくでお話のしやすい方でした。
Q.最終的な依頼の決め手は？
サービス価格の安価と、先生のお人柄です。
複数案件を同時にお願いできることも、決め手の1つでした。
Q.相談から依頼までに躊躇したことは？
特にありません。
依頼するまでに順調に話が進みました。
Q.価格は高い？安い？
農地転用の申請はもちろんですが、農地転用後も相談に乗っていただいたり、行政に問い合わせしていただいたり、非常に助かっております。
手続き後のアフターフォローも含め、サービス価格については非常に安価だと思います。
Q.依頼して一番の変化、良かったことは？
農地転用の手続きがスムーズであるということです。
一時転用や一部転用についても、適宜対応してくださいました。
・安心してお任せできる
・行政へ幾度となく出向く時間が省ける
・農地転用後の細やかな相談にも対応してくださる
という3点が弊社にとっての利点です。
Q.現在の新たな悩みは？
今後もお願いしたい案件は数多く抱えており、県内様々な行政へ複数件同時依頼することも出てくると予測されます。
できる限りスムーズな流れが確保できるよう、先生のスケジュールと調整しながら進めたいと思います。
Q.もっとこういうサポートがあれば嬉しいことは？
今後弊社の業務が立て込んで手薄になった場合、当該地近隣の候補地選定もお願いできたら嬉しいです。
7.農地転用料金表
下記のサービスには、農業委員会との調整や必要書類の作成、準備など、農地転用に係るすべてのサービスが含まれています。
つまりあなたは、宮﨑事務所にご依頼いただくだけで、農地転用のすべてを完了することができるということです。
| 農地転用料金表（郡山市） | |
| 報 酬 | 77,000円 （税込） |
| サービス内容 |
・書類作成
・農業委員会との調整 ・代理申請 ・代理受領 ・お届け ・地目変更（外注のため別料金） |
| こんな方にオススメ |
・農地転用申請が初めての方 ・他県の事業者様 |
※申請地域により料金が異なります。詳しくはお問い合わせください。
※転用許可の場合、市町村によっては“看板代”が必要になる場合があります。
※土地の測量が必要な場合は別料金となります。
※受け付け順に対応いたしますので、状況によってはお待ちいただく場合がございます。あらかじめご了承ください。
8.サービスの流れ
（1）お問い合わせ・ご相談
まずは、お電話またはメールでお問い合わせください。その後、面談をさせていただきます。面談では、転用しようとする土地について詳しいお話をうかがいます。面談場所は、弊所またはお客様のご指定の場所で行います。
初回相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。また、福島県内でしたら出張無料で対応いたします。
（2）仮契約
面談後、概算のお見積りを提示します。ご納得いただけましたら仮契約となります。
（3）農地の調査
農地について調査をします。現況の確認や農業委員会での調査を行い、農地転用が可能かどうか、また、転用に付随する手続きが必要かどうかを判断し、正式なお見積りをさせていただきます。
（4）本契約
正式なお見積りと弊所の説明にご納得いただけましたら、本契約となります。
ご納得いただけない場合は仮契約の解除となります。違約金等は発生しませんが、この時点での調査費等をご請求させていただきますことを、あらかじめご了承ください。
（5）必要書類の収集
お客様にご準備いただく書類のリストをお渡しいたしますので、ご確認の上ご準備ください。
（6）申請書作成、提出
必要書類が揃いましたら申請書を作成し、添付書類とともに農業委員会に提出いたします。
（7）許可証の受領
許可が下りましたら、農業委員会より許可証を受領いたします。
（8）納品、お支払い
許可証（看板を含む）及びお預かりした書類をお届けいたします。また、請求書を同封しますので、現金または銀行振込でのお支払いをお願いいたします。
9.よくあるQ＆A
農地転用でよくある質問をご紹介いたします。
「こんな場合はどうするの？」といった疑問を解決できるかもしれません。
ご参考にしてください。
農地転用において、土地の境界を確定しなければならないという決まりはありません。境界とは、隣接する土地との境目のことです。
ですから、公図及び登記簿をもとに転用許可申請をすることは可能です。
ところが境界杭がない場合、後々問題が生じる恐れがあります。
たとえば、転用しようとする農地に隣接する公共用地（道路など）があるとします。杭はなかったのですが、公図をもとに転用をしたところ、公共用地側に越境している（はみだしている）ことが後になって分かりました。
この場合、原状回復をさせられる可能性があります。つまり、正しい境界の位置まで後退しなくてはいけません。
このようなトラブルを未然に防ぐためにも、杭がない場合は境界確定を行ってから農地転用することをオススメいたします。
農地転用では、“事業を達成できる面積を限度”に転用を認めています。つまり、転用の目的を満たすことができる必要最小限でしか転用できないのです。
もし農地の一部分だけを転用したいのであれば、“分筆”をする必要があります。分筆とは、土地を分けることです。
しかし、この分筆は素人が簡単にできるものではないので、業者（土地家屋調査士など）に依頼するのが一般的です。また、それなりの費用もかかります。
では、他に良い方法はないのでしょうか？
方法はあります。
福島県では、賃借権での転用など、所有権移転を伴わない転用については、農地の一部分のみ転用することが可能です。
（ただし、他県では違う可能性もありますので、農業委員会に確認してください。）
10.最後に
農地転用は必ず許可が認められるわけではありません。許可基準を満たさない場合は転用が認められないこともありますので、あらかじめご了承ください。
また、農業委員会には受付締め日（毎月10日など）があり、さらに転用許可が下りるまでに約40日を要します。ですから、ご希望の期日に間に合わないような場合も考えられますので、時間には余裕をお持ちください。
11.資格者のご紹介
福島県で農地についてのお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。また、福島県以外でも対応できる場合がありますので、県外の方もお気軽にお問い合わせください。
あなたの農地転用を全力でサポートさせていただきます。
まずは、無料相談をご利用ください。
| 所属 |
福島県行政書士会
|
| 登録番号 |
第15050576号
|
| 経歴 |
1995年 福島県立郡山高校 卒業
1996年 バッテリー製造会社に入社 2015年 行政書士宮﨑法務事務所 開所 |
12.お問い合わせ
福島県で農地転用をお考えであれば、お気軽にご相談ください。
行政書士宮﨑があなたのお手伝いをさせていただきます。
024-942-2752
【対応時間】 9：00～17：00（時間外はメールでお問い合わせください。）
【休 日】 土日祝日
